Ditët e fundit është bërë i njohur fakti që Destil Tirana – një hostel, bar, dhe hapësirë bashkëpunimi pranë Rrugës së Elbasanit – po mbyllet. Vila elegante dykatëshe, e mirëmbajtur me kujdes, do të shembet. Për momentin nuk ka informacione publike të mëtejshme, por duket se ajo do të zëvendësohet nga një pallat 9 katësh. Akoma më keq, ky proces sapo ka filluar në këtë zonë të qytetit.
Një tjetër pronë e ngjashme pranë Destilit, e njohur si Vila Gjuta, e pret një fat i ngjashëm. Në fakt, ka të ngjarë që të dyja të jenë pjesë e të njëjtit projekt. Pak hapa më tej, gjithashtu përgjatë Rrugës së Elbasanit, një vilë që dikur ishte rezidenca e motrave të Mbretit Zog, u shkatërrua vitin e kaluar. Ajo po zëvendësohet tashmë nga një ndërtesë 11-katëshe.
Në rrugicat e ngushta pranë të njëjtës zonë po ndodh një proces i ngjashëm. Vila të shumta janë duke u zëvendësuar nga ndërtesat 6-katëshe ose edhe më të larta. Shumica e këtyre vilave, të ndërtuara në gjysmën e parë të shekullit të 20-të, janë provat e fundit të historisë urbanistike të Tiranës. Në Rrugën ‘Themistokli Gërmenji’, një rrugicë e ngushtë ngjitur me TVSH-në e që lidhet me Rrugën e Elbasanit, shumë vila të ngjashme janë shkatërruar gjatë viteve të fundit. Këtë javë, një tjetër, e njohur si Vila Ambasador, ju bashkua këtij grupi.
Rruga ‘Asim Zeneli’, paralel me ‘Themistokli Germenjin’, po pëson një transformim të ngjashëm. Të paktën katër vila janë shkatërruar gjatë vitit të fundit, dhe ato që mbeten duket se do ju bashkohen shumë shpejt.
Ka shumë për të thënë për humbjen e historisë dhe pëlhurës së qytetit, por kjo, fatkeqësisht, është ndoshta çështja më pak problematike. Ajo që është më shqetësuese është mundësia e qytetit për të përballuar densitetin e rritur të godinave dhe të banimit duke pasur parasysh infrastrukturën tashmë të mbingarkuar.
A është ky “zhvillim” normal?
Me pak fjalë, jo! Kjo nuk është absolutisht mënyra se si zhvillohen qytetet evropiane!
Bashkia e Tiranës është duke mbrojtur publikisht këto zhvillime nëpërmjet dy argumenteve kryesore. Së pari, Bashkia pretendon se e drejta për të zhvilluar një pronë është universale dhe nuk mund të shkelet nga institucionet vendore. Së dyti, ajo pretendon në planin urban të Tiranës TR030 se një qytet më i dendur është “më i mirë”, më i menaxhueshëm dhe më i qëndrueshëm në një periudhë afatgjatë.
Të dy këto pretendime, në kontekstin e Tiranës, zor se mund të jenë më të gabuara.
Në lidhje me pretendimin e parë, është e vërtetë se e drejta e pronësisë është kushtetuese dhe themelore në një sistem të demokracisë dhe tregut të lirë. E drejta për të zhvilluar një pronë ama është e kushtëzuar nga një sërë parimesh dhe ligjesh që rregullojnë planifikimin e qytetit në botën e zhvilluar. Këto rregulla, si çdo tjetër, janë të ndërtuara për të balancuar interesat ligjore dhe ekonomike të pronarëve, por edhe të banorëve, bizneseve dhe vizitorëve në një zonë.
Si parim ligjor dhe ekonomik, zhvillimi i pronës duhet të arrijë dy qëllime. Së pari, e drejta për të zhvilluar duhet të jetë e barabartë midis pronarëve të tokës në një zonë. Së dyti, kjo e drejtë limitohet me qëllim limitimin e dëmeve që mund t’i imponohen pjesës tjetër të banorëve në atë zonë. Nëse dikush ndërton si e çfarë dëshiron, zonat shumë shpejt bëhen të pajetueshme. Këto të drejta ligjore dhe ekonomike janë arsyeja pse në shumicën e qyteteve në vendet e zhvilluara shfaqin simetri dhe ngjashmëri. Qytetet nuk janë të ndërtuara kështu thjesht për të qenë të bukura estetikisht. Më e rëndësishmja, qytetet janë të ndërtuara në këtë formë për të qenë ligjërisht të drejtë e të barabartë.
Nuk do shumë për të kuptuar se zhvillimi në Tiranë nuk është as i barabartë ligjërisht e as i kontrolluar për të limituar koston ndaj pjesës tjetër të banorëve. Ndërtime si ato që po shfaqen përgjatë Rrugës së Elbasanit janë thjesht vazhdimi akoma më i egër i kësaj tradite.
Pretendimi i dytë është po aq qesharak sa edhe i pari, madje edhe më problematik në kontekstin e Tiranës. Është e vërtetë se sot ka një lëvizje në teoritë e planifikimit urban që favorizon rritjen e dendësisë … por në qytetet e Botës së Re (pra në SHBA, Kanada, Australi, Zelandë të Re). Kjo vjen për shkak të shtrirjes urbane të periferive në këto qytete, ku shtëpive përdhese dominojnë zonat e banimit. Ky proces është mundësuar edhe nga toka e shumtë dhe e me çmim të lirë në dispozicion në këto vende. Megjithatë, ky proces është i kushtueshëm për interesin publik, kërkon zhvillim të vazhdueshëm të infrastrukturës dhe ofrimin e shërbimeve publike në zona gjithnjë e më të largëta nga qendrat e qyteteve.
Rrallë, në mos kurrë, ama mund të gjesh në botën e zhvilluar shembuj të ngjashëm me atë që po ndodh në Tiranë: zona të dendura e të urbanizuara ku lejohen ndërtime masiv që nuk janë parashikuar dhe planifikuar në planin fillestar. Siç e kam shpjeguar më parë, kjo nuk ka ndodhur as në vendet ish-komuniste të Evropës Lindore. Hapësirat publike midis blloqeve të banimit komuniste janë ruajtur ende dhe sot, pavarësisht njohjes së pronës private. Këto lloj ndërtimesh vetëm që nuk mund të lejohen për shkak të të drejtave ekonomike dhe ligjore që qytetarët gëzojnë e që shpjegova më sipër. Si rrjedhojë, ndërtimet e reja mund të ngrihen vetëm përgjatë atyre zonave ku infrasktruktura ekzistuese është ndërtuar me qëllim përballimin e densitetit të ri të banimit dhe lëvizjeve.
Ngritja e një krahasimi faktik për rastin e Tiranës bëhet disi e vështirë pasi që ka një mungesë të rëndë të të dhënave lokale, por të paktën mund të përpiqemi. Sipas të dhënave të Agjencisë Evropiane të Mjedisit, vendet më të zhvilluara të Evropës kanë të paktën 0.1 km të autostrada për 1,000 banorë, e matur si “aksesueshmëri” në Tabelën 1 më poshtë. Disa vende, si Gjermania dhe Franca, aksesin më të ulët në autostrada e plotësojnë nëpërmjet rrjetit më të zhvilluar hekurudhor – të cilin Shqipëria nuk e ka fare.
Askush nuk e di se sa është vlera e këtyre treguesve në Shqipëri apo Tiranë. Ajo që ne dimë është gjatë këtyre viteve ka pasur pak ose aspak investime të reja në infrastrukturën e qytetit për të përballuar densitetin e ndërtimeve të reja. Dendësia e tanishme e Tiranës në të gjithë prefekturën mendohet se është mbi 520 banorë për km2. Kjo vlerë kërkon një nivel zhvillimi infrastrukturor të krahasueshëm me Holandën nëse duam të arrijmë ato standarde jetese. Kuptohet, kjo është thjesht një fantazi për momentin. Në fakt, shumica e rrjetit rrugor të qytetit është ende ai i planifikuar gjatë periudhës së pushtimit italian në fillim të viteve 1940, për një densitet dhe popullsi dukshëm më të ulët.
Pikërisht Rruga e Elbasanit është një nga shembujt kryesor të mungesës së infrastrukturës së re për të përballaur rritjen domethënëse të densitetit. E vetmja rrugë kryesore e zonës, e lartpërmendur Rruga e Elbasanit, e planifikuar dikur si rruga kryesore për një zonë të përbërë kryesisht nga vila 1-2 katëshe, është tërësisht e bllokuar gjatë ditës për shkak të sasisë së pamundur të trafikut që duhet të përballojë. Ndërtesat e reja, përveç se kontribuojnë në zhvillimin kaotik, do të ngarkojnë akoma më tej rrugën e vetme që i shërben trafikut dhe aksesit të zonës.
Atëhere si zhvillohen qytetet evropiane me dendësi të lartë banimi? Kryesisht duke planifikuar lagje të reja së bashku me infrastrukturën e re përkatës.
Figurat 9-10 më poshtë tregojnë se si kryhen ndërtimet e reja në Madrid apo Milano, dy nga qytetet më të mëdha dhe më të dendura evropiane. Zonat e reja të banimit janë të planifikuar nga e para, me infrastrukturën dhe hapësirat publike të nevojshme. Ndërkohë, zonat e urbanizuara më parë ruhen sipas planit origjinal. Ndërtesat e reja shumëkatëshe do të ishin të paimagjinueshme në cilëndo prej këtyre zonave, siç ndodh aktualisht në Tiranë, pavarësisht së drejtës së pronës. Këto plane zgjerimi bëhen publike nga autoritetet lokale, për t’ju lejuar ndërtuesve mundësinë për të konkurruar mbi të drejtat e pronësisë në mënyrë transparente. Prandaj, qytetet zhvillohen në mënyrë të drejtë, estetike, duke ruajtur cilësinë e jetës së banorëve në lagjet më të vjetra.
Pse po ndodh e gjitha kjo në Tiranë?
Thënë shkurt, ndiq paratë!
Siç e kam shpjeguar më parë, është më fitimprurëse për kompanitë e ndërtimit dhe për Bashkinë që të ndërtohet sa më afër qendrës për tre arsye kryesore:
- Ndërtesat pranë qendrës shiten shumë më shtrenjtë. Nëse asnjë ligj apo individ nuk i bllokon ata, është më se e arsyeshme që bizneset të ndërtojnë në qendër e jo në periferi.
- Ndërtimi në zonat e urbanizuara më parë zvogëlon koston e zhvillimit të infrastrukturës, për ndërtuesit si dhe për Bashkinë.
- Duke mos hartuar një plan të përshtatshëm urbanistik – i cili përshkruar qartë si dhe ku mund të zhvillohet qyteti duke fuqizuar kështu pronarët e tokave dhe sipërmarrësit e vegjël e duke i pavarësuar nga Bashkia – proces i lejeve ndërtimore subjektive vazhdon duke pasuruar kështu vetëm kompanitë me lidhje të fuqishme politike.
Kush paguan koston për këtë lloj zhvillimi? Banorët aktual të zonave janë ata që përballojnë të gjithë koston. Janë ata që duhet të jetojnë përmes një ferri të vazhdueshëm të trafikut, zhurmës, ndotjes, humbjes së hapësirave publike, mungesës së parkimit dhe ndërtimeve të vazhdueshëm. Në vend që të drejtat e tyre ligjore, ekonomike dhe urbane të mbrohen nga plani urbanistik i Tiranës, atyre nuk u njihet as edhe një e tillë. Aktualisht në Tiranë çdo lloj zhvillimi lejohet kudo, për aq kohë sa Bashkia ka një marrëveshje me ndërtuesin.
Megjithëse ky proces ka ndodhur në Tiranë përgjatë tridhjetë viteve të fundit, duket se Bashkia e Erion Veliaj është ajo që po e shtyn këtij zhvillim në kufij të paimagjinueshëm më parë. Duke vepruar kështu, Bashkia e tij po e transformon Tiranën në një kaos të frikshëm urban, që nuk ka asgjë të përbashkët me çdo vend tjetër në Evropë apo pjesët e tjera të botës së zhvilluar.
