Një kërkesë dyfaqëshe nga ana e biznesmenit Shkëlqim Fusha i hapi rrugën në kohë rekord një projekti që synon të transformojë pronën e tij prej vetëm 298.1 m2 në një kompleks kullash 17-21 kate, të shtrira mbi 8465 m2 tokë publike-përfshirë Teatrin Kombëtar, ish-selinë e Partisë Demokratike dhe Drejtorinë e Përgjithshme të Burgjeve.
Si kanë rrjedhur ngjarjet?
Më 8 shkurt, një grup artistësh refuzuan zhurmshëm urdhrin e drejtorit të Teatrit Kombëtar, Hervin Çuli për lirimin e ndërtesës dhe transferimin e institucionit te qendra Art Turbina – e cila ishte në atë kohë në ndërtim e sipër. Artistët dyshuan se pas kërkesës së drejtorit për zhvendosjen e Teatrit qëndronte një plan për shembjen e ndërtesës historike dhe zëvendësimin e saj me një numër kullash komerciale dhe nëpërmjet një peticioni kërkuan transparencë nga Ministria e Kulturës.
Një javë më vonë, më 16 shkurt, biznesmeni i ndërtimit Shkëlqim Fusha ka dorëzuar një dokument dyfaqësh në bashkinë e Tiranës, duke paraqitur një propozim të pakërkuar për koncesion, ku premtonte të ndërtonte një teatër të ri dhe një bllok ndërtesash komerciale në truallin ekzistues të Teatrit Kombëtar dhe të disa institucioneve të tjera publike si Drejtoria e Përgjithshme e Burgjeve dhe ish- selia e Partisë Demokratike.
Kërkesa e Fushës, e nisur siç shprehet ai vetë nga shqetësimi për gjendjen e keqe të ndërtesës aktuale dhe dëshirës së artistëve për një teatër të ri, vuri në lëvizje në kohë rekord një numër institucionesh shtetërore; Bashkinë Tiranë, Ministrinë e Kulturës, hipotekat, Kryeministrinë dhe së fundmi, edhe Kuvendin e Shqipërisë. Këto institucione prodhuan brenda një periudhe të shkurtër – nga 18 shkurti deri në fillim të qershorit, disa qindra faqe dokumente, përfshirë studime të shumta ekonomike, gjeologjike, sizmike dhe hidrologjike etj.
Me 12 mars, kryeministri Edi Rama i prezantoi zyrtarisht planet e qeverisë për të lidhur një Partneritet Publik Privat për ndërtimin e Teatrit të ri Kombëtar.
“Pozicioni im është shumë i vjetër dhe nuk ka ndryshuar asnjë moment,” tha Rama “Për fat të keq u desh kaq shumë kohë që të bëhet ajo që duhej të bëhej shumë kohë më parë, në të vetmen mënyrë se si ky vend, me mundësitë e veta mund ta bëjë, përmes partneritetit me sipërmarrjen private,” shtoi ai përpara një grupi artistësh të ftuar në qendrën COD në kryeministri.
“Godina do të shembet,” deklaroi prerazi.
Propozimi i kryeministrit nuk u prit mirë nga komuniteti i artistëve, të cilët e kundërshtuan shembjen e ndërtesës aktuale për t’i hapur rrugë kullave. Me një vesh shurdh dhe një sy qorr ndaj protestave, qeveria paraqiti më 10 qershor një projektligj të jashtëzakonshëm për t’i dhënë kompanisë Fusha sh.p.k pa garë tokën e Teatrit Kombëtar, dhe i dha të drejtën vetes që të negociojë në emër të interesit publik kontratën koncesionare. Pas një serie diskutimesh të mbajtura mes artistëve dhe kryetarit të bashkisë së Tiranës, Erion Veliaj, mazhoranca miratoi me 5 korrik në Parlament ligjin për PPP-në e debatuar.
Dokumentacioni voluminoz i prodhuar nga autoritet publike dhe propozimi i pakërkuar i firmës ‘Fusha’ u mor nga BIRN përmes një kërkese për të drejtë informimi. Ai zbulon planet e kompanisë së ndërtimit për të ngritur disa pallate 17 deri në 21 kate me një sipërfaqe të përgjithshme mbi tokë prej 68 mijë metrash katrorë dhe dy-tre kate parking nën tokë me sipërfaqe totale 20 mijë metra katrorë. Në shkëmbim të shfrytëzimit të tokës publike të teatrit dhe atë përreth tij, Fusha Sh.p.k premton ndërtimin e një teatri të ri me sipërfaqe totale ndërtimi prej 9280 metrash katrorë, në të cilin parashikohet edhe një bar/kafe 500 metra katrorë.
Dokumentet tregojnë që në njollën e propozuar të ndërtimit, firma Fusha Sh.p.k zotëron vetëm 3% të tokës që kërkohet për ndërtim, ndërkohë 85 % e truallit – përfshirë parcelën ekzistuese të Teatrit Kombëtar, është tokë publike. Njolla e propozuar për ndërtimet e reja në këtë zonë do ketë një densitet të lartë ndërtimi, me një koeficient që i tejkalon normat e lejuara nga plani urbanistik i bashkisë Tiranë.
Ky shfrytëzim me densitet të lartë dhe mbase të paligjshëm të truallit pritet t’i sjellë të ardhura të majme kompanisë Fusha Sh.p.k. Sipas propozimit të kompanisë, të ardhurat shkojnë deri në 119 milionë euro me një normë fitimi 14 %.
Megjithatë, një analizë e thjeshtë e kostove dhe çmimeve të shitjes për njësi të paraqitura në propozimin financiar të ndërtuesit Fusha ngrenë dyshime që norma e fitimit të kompanisë mund të jetë shumë më e lartë, pasi kostot për ndërtimin e Teatrit të ri dhe të apartamenteve duken të fryra, ndërsa çmimi i shitjes së ambienteve komerciale dhe apartamenteve në kulla është nën mesataren e tregut për zonën më të lakmuar të Tiranës.
Toka publike dhe private
Siç duket në foto, pjesa më e madhe e tokës që aktualisht i përket teatrit kombëtar do të lirohet për pallate shumëkatëshe, ndërsa teatri Kombëtar do të ngjeshet në një sipërfaqe të vogël toke.
Godina ekzistuese e Teatrit Kombëtar nisi ndërtimin në vitin 1938, kur qeveria e Mbretërisë Italiane bleu një sipërfaqe toke prej 10,625 metrash katrorë, e cila përfshin të gjithë kuadratin nga Ministria e Brendshme deri te qendra tregtare “Toptani”. Sipas dokumenteve të blerjes, të publikuara nga deputetja e Partisë Demokratike, Jorida Tabaku, qeveria italiane e bleu pronën e përbërë nga toka plus një shtëpi nga familja Libohova për 7 franga ar për metër katror me një total prej 74 mijë frangash.
Franga ishte monedha e përdorur në Shqipëri krahas lekut deri në vitet 1950, kur u nxor nga qarkullimi. Është e vështirë që të nxirret vlera aktuale e një monedhe të përdorur 80 vjet më parë, por të 74 mijë frangat kanë qenë një shumë e madhe-ekuivalent i sotëm i miliona eurove. Qeveria italiane financoi edhe ndërtimin e ndërtesës, që në fillim ishte një qendër kulturore dhe teatër/kinema dhe që pas Luftës së Dytë Botërore u bë Teatri Kombëtar. Ndërtesat binjake dykatëshe u dizajnuan nga arkitekti italian Giuglio Bertè.
Nga toka e blerë në vitin 1938 prej 10,625 metrash katrorë dhe tokës së mbetur publike sot prej 8465 metrash dallohet një diferencë prej mbi 2 mijë metrash tokë “të humbur”. Është e paqartë se si toka publike u rrudh në këtë mënyrë.
Në propozimin e pakërkuar të firmës Fusha Sh.p.k, zona e propozuar për zhvillim përbëhet nga 8465 metra katrorë tokë e mbetur publike dhe 1303 metra katrorë tokë private. Nga toka private, Shkëlqim Demir Fusha disponon vetëm një parcelë me sipërfaqe 298.1 metra katrorë.
Ndërkohë toka publike ndahet mes institucioneve të ndryshme. Teatri Kombëtar ka një sipërfaqe totale prej 5522 metrash katrorë, ndërsa Bashkia Tiranë disponon parcela të ndryshme, përfshirë një parking me sipërfaqe 1266 metra katrorë, mjediset e Ndërmarrjes së Dekorit me truall 169 metra katrorë apo ndërtesën e Agjencisë së Mbrojtjes së Konsumatorit me sipërfaqe trualli 801 metra.
Në listën e ndërtesave dhe tokave publike që do të shemben gjendet edhe Drejtoria e Përgjithshme e Burgjeve me sipërfaqe trualli prej 385 metrash katrorë. Për t’u shembur planifikohet edhe ish-selia e Partisë Demokratike. Toka publike dhe private përbën një parcelë ndërtimi me sipërfaqe totale prej 9768 metrash katrorë.
Njolla e ndërtimit
Propozimi i pakërkuar i firmës Fusha Sh.p.k thotë se sipërfaqja totale në ndërtim (njolla e ndërtimit) do të jetë 6,200 metra katrorë me shfrytëzim në masën 63.47%. Kjo sakaq shkel të gjitha parametrat e lejuara të ndërtimit në bashkinë Tiranë. Edhe në projektet e pallateve të ndërtuara në Tiranë në vitet 2000, njolla e ndërtimit të lejuar rrallë herë kalonte masën 50%.
Por është treguesi i “intensitetit të ndërtimit” në masën 6.65 ai që thyen një rekord tjetër. Plani aktual urbanistik i Bashkisë Tiranë, i miratuar nga vetë qeveria aktuale, parashikon lejimin e zhvillimit të pronës private me koeficient intensiteti në masën 1.7 deri 4.2. Ky është një koncept i futur në legjislacionin urbanistik shqiptar disa vite më parë dhe që tregon se një sipërfaqe toke mund të ndërtohet në gjerësi apo në lartësi brenda intensitetit të lejuar. D.m.th., nëse një copë tokë është 1 mijë metra katrorë dhe koeficienti i lejuar për zonën është në masën 1.7, pronarit i lejohet të ndërtojë 1700 metra katrorë ndërtesë mbi tokë, pavarësisht nëse zgjedh të bëjë dy kate apo 10 kate. Në zonat në qendër të Tiranës, ku lejohet edhe intensiteti më i lartë i ndërtimit, zakonisht koeficientët e përcaktuar në planin urbanistik janë në masën 3.5-4. Vetë plani urbanistik në fuqi, parashikon intensitet maksimal ndërtimi në masën 5.5. Projekti i propozuar shkon edhe afro 21% më shumë se kaq.
Sipas propozimit për PPP të kompanisë “Fusha”, 40% e tokës do të jetë “vetëm për teatrin e ri kombëtar” ndërsa 60% për “ndërtimet me karakter komercial”. Projekti parashikon ndërtimin e dy kateve nëntokësore në të gjithë sipërfaqen e tokës, e madje më shumë se sa kaq, për realizimin e 20,400 metrave katrorë parking. Përveç parkingut, kompania planifikon ndërtimin e 68 mijë metrave katrorë mbi tokë.
Teatri Kombëtar pretendohet se do të jetë 9200 metra katrorë, por në këtë sipërfaqe, vlerësimi llogarit edhe 1185 metra katrorë “taracë” si dhe 700 metra katrorë i quajtur “shesh i mbuluar për performancë”. Në mënyrë misterioze, tabela me të dhënat kryesore të zhvillimit, nuk ka përcaktuar se sa nga sipërfaqja e teatrit të ri kombëtar do të përbëhet nga “hapësira sanitare, ndihmëse dhe komunikimi”. Por sikur të mos mjaftonin kafenetë rreth e përqark zonës, projekti parashikon një kafene brenda ndërtesës së teatrit me sipërfaqe 500 metra katrorë.
Vlerësimi me çmime shteti
Studimi i fizibilitetit ekonomik i paraqitur nga kompania Fusha Sh.p.k mbart disa të dhëna të tjera interesante. E para, sipërfaqja e përgjithshme mbi tokë e pronarit privat prej 65 mijë metrash katrorë do të përbëhet nga shërbime tregtare, zyra dhe mjedise banimi.
Projekti i paraqitur duket se inflacionon kostot e ndërtimit të “mjediseve komerciale” si dhe të “teatrit të ri kombëtar” ndërsa ul në minimum vlerësimin e çmimit të shitjes në këtë zonë. Kështu, sipas propozimit, kostoja e ndërtimit të mjediseve komerciale është 650 euro për metër katror, ndërkohë që kostoja zyrtare e ndërtimit- e matur nga Instituti i Statistikave është pak më shumë se 200 euro për metër katror. Por ndërtesa e teatrit të ri, sipas projektit, do të kushtojë 3250 euro për metër katror, për një total prej 33 milionë eurosh. Kjo është një shifër 16.5 herë më e lartë se sa kostoja zyrtare e ndërtimit në Republikën e Shqipërisë. Ajo është shumë e lartë edhe për ndërtime në vendet më të zhvilluara të botës.
Studimi i fizibilitetit bën edhe një vlerësim të të ardhurave të pritshme të kompanisë investuese. Sipas saj, çmimi i një metri katror dyqan në qendër të Tiranës është 2,500 euro, një metër katror zyra kushtojnë 2 mijë euro ndërsa një metër katror apartament kushton 1,400 euro. Ndërsa një metër katror parking kushton 800 euro.
Në total, kompania thotë se pret të marrë afro 119 milionë euro të ardhura nga i gjithë projekti, nga i cili, 33 milionë do të jetë kostoja e Teatrit të ri, ndërsa 93 milionë do të jetë kostoja totale e ndërtimit të teatrit dhe pallateve. Ajo pretendon se do të ketë një leverdishmëri ekonomike në diferencën nga 93 milionë që vlerësohen kostot, në 118 milionë që parashikohen të ardhurat.
Në fakt, si kostot, ashtu edhe çmimet e shitjeve duket se nuk reflektojnë realitetin e tregut. Në veçanti, kostoja prej 650 eurosh për ndërtimin e pallateve është më shumë se tre herë mbi koston zyrtare të ndërtimit. Ndërsa çmimet e shitjeve duket se janë pak a shumë dy herë më të ulëta se sa realiteti.
Në qendër të Tiranës nuk ka dyqan që shitet me çmimin 2,500 euro për metër katror. Në qendra tregtare të ndryshme, dyqanet shiten me mbi 4 mijë apo 5 mijë euro për metër katror. Edhe çmimi i shitjes së apartamenteve duket i nënvlerësuar për shkak se në qendër të Tiranës ndërtuesit kërkojnë 1800-2500 euro për metër katror. Por më e rëndësishmja, kostoja prej 3250 euro për metër katror për ndërtesën e teatrit një kosto që nuk dihet se mbi çfarë hipotezash është mbështetur.
Logjika e propozimit është se duke qenë se kostoja e Teatrit Kombëtar është 33 milionë euro, kjo është e barabartë me leverdishmërinë ekonomike që do të kishte shteti, në rast se do ta jepte tokën për ndërtim me një kontratë ndarjeje sipërfaqeje ndërtimi në masën 41%.
Shpejtësia rrufe e miratimit të projektit
Qeveria shqiptare duket se ka thyer çdo rekord efikasiteti në trajtimin e propozimit të pakërkuar të kompanisë Fusha sh.p.k, duke mbyllur të gjitha studimet e mundshme brenda një periudhe disa javore nga shkurti i këtij viti deri në fillim të qershorit.
Madje në një rast, Ministria e Kulturës duket se tejkaloi veten kur brenda një dite të vetme ngriti një grup pune për vlerësimin e propozimit dhe po atë ditë, kreu të gjitha vlerësimet e nevojshme dhe përgatiti një raport gjashtë faqësh ku propozimi konsiderohej jashtëzakonisht i mirë.
Zinxhiri i veprimeve nisi zyrtarisht më 16 shkurt 2018, kur kompania Fusha” sh.p.k i dërgoi një letër Bashkisë Tiranë, ku në cilësinë e pronarit të një pjesë të truallit (298 metra katrorë), “shpreh interesin mbi zhvillimin e zonës pranë Teatrit Kombëtar”.
“Zona për të cilën shprehim interesin e zhvillimit, propozojmë që të përfshijë të gjithë zonën ende të pazhvilluar ndërmjet rrugëve “Murat Toptani” dhe “Abdi Toptani”, duke nisur nga Teatri Kombëtar e deri në afërsi të qendrës së biznesit “Eurocol” dhe “Gjergj Center”, trualli i së cilës rezulton të jetë nën pronësinë shtetërore,” thuhet në shkresë, e cila e cilëson zonën e zënë nga Teatri Kombëtar si “të pazhvilluar”.
“Duke marrë shkas jo vetëm nga interesi im si pronar për një pjesë të truallit objekt, por mbështetur në interesin publik të shfaqur në media për ndërtimin e një Teatri të ri Kombëtar nëpërmjet komunikimeve të bëra në media nga kryetari i Bashkisë së Tiranës dhe Ministria e Kulturës, propozoj që shteti të vërë në dispozicion truallin shtetëror për zhvillimin e zonës kundrejt ndërtimit aty të godinës së veçantë të Teatrit të Ri, ndërkohë që pjesa tjetër e zonës të këtë zhvillim sipas përcaktimeve të planit urban dhe kuadrit ligjor për zhvillimin e territorit,” thuhet në propozimin e Shkëlqim Fushës.
Bashkisë Tiranë i mjaftuan shtatë ditë për të dërguar në Këshillin e Ministrave një shkresë, ku kërkohej shqyrtimi i kërkesës.
Nga dokumenti shkresor nuk rezulton që vetë institucionit të Teatrit Kombëtar t’i jetë kërkuar opinion. Por pavarësisht kësaj, më 9 mars, drejtori Hervin Çuli i kërkoi Institutit të Ndërtimit një vlerësim të gjendjes teknike të godinës së Teatrit Kombëtar.
Instituti i Ndërtimit- një institucion shtetëror, iu deshën 14 ditë për të vlerësuar gjendjen dhe konkluzioni i tyre ishte drastik. Ata dolën në përfundimin se ndërtesa e teatrit është në gjendje shumë të rëndë, ndërsa kostoja e riparimit të saj “është disa herë më e lartë se sa kostoja minimale fiskale”.
“Riparimi i objektit dhe sjellja në kushte teknike të sotme përbën vështirësi,” shkruhet në raportin e inspektimit. “Ajo kërkon kosto të lartë,” shkruhet në konkluzionet e Institutit të firmosura më 23 mars.
Ministrisë së Kulturës iu desh edhe një javë më shumë, që më 29 mars të dalë në konkluzionin se fondet e saj janë të pamjaftueshme për realizimin e një godine të re të Teatrit Kombëtar.
Më 14 maj, Bashkia e Tiranës dërgon propozimin, studimin e fizibilitetit, pronësinë e tokës dhe projektin e propozuar nga Kompania Fusha sh.p.k te Ministrisë së Kulturës.
“Komponentët për të cilët duhet diskutuar në këtë fazë fillestare të këtij projekti ideje kanë të bëjnë me rregullimin ligjor dhe juridik mes palëve, ku përfshihet Ministria e Kulturës, Bashkia e Tiranës dhe investitori privat, vendosja e truallit në pronësi shtet në favor të zhvillimit të këtij projekti”, – thuhet në shkresën e kryetari të Bashkisë së Tiranës, ku cilësohet se interesi i vetëm i kryebashkiakut është ndërtimi i një kohë sa më të shkurtër i Teatrit Kombëtar.
Në shkresë cilësohet se “ka qenë propozimi konkret i kompanisë Fusha që e gjithë marrëdhënia për zbatimin e këtij projekti të rregullohet me një ligj të posaçëm”.
“Një propozim konkret i dërguar nga investitori i mundshëm Fusha sh.p.k është rregullimi i kësaj marrëdhënie me një ligj të posaçëm të miratuar nga Kuvendi i Republikës së Shqipërisë”- vijon kryebashkiaku.
Dy ditë më vonë, më 16 maj 2018,Ministria e Kulturës urdhëron ngritjen e një grupi pune me 7 anëtarë të stafit të saj, që do të vlerësonin propozimin si dhe do të përcaktonin hapat ligjorë që do të ndërmerreshin me zbatimin e projektit.
Këtu Ministria tejkaloi vetveten. Grupi i punës brenda të njëjtës ditë realizoi një dokument të quajtur “memo” ku argumenton se projekti i propozuar është shumë i mirë dhe se projekti duhet të dërgohet me ligj në Parlament për t’u diskutuar me “procedurë të përshpejtuar”.
Një ditë më vonë, më 17 maj, ministrja e Kulturës, Mirela Kumbaro informon Këshillin e Ministrave mbi konkluzionet e grupit të punës.
Qeverisë iu deshën edhe pak javë për të përgatitur projektligjin, i cili u publikua në një faqe interneti për konsultimin publik më 10 qershor. Më 27 qershor, Këshilli i Ministrave e miratoi projektligjin, i cili u firmos nga zëvendëskryeministrja Senida Mesi. Një ditë më vonë, socialistët e futën projektligjin në procedurë të përshpejtuar duke e miratuar atë mes protestave një javë më vonë. Tani sytë e publikut janë drejtuar nga Presidenti Ilir Meta, i cili është shprehur se po e shqyrton ligjin dhe se “nuk do të ndikohet nga asnjë faktor i jashtëm”.
“Dua t’iu siguroj që në çdo vendim nuk do të ndikohem nga asnjë faktor jashtë përgjegjësive që ka presidenti,” tha Meta për mediat, pas një tryeze të rrumbullakët ku ishte prezent dhe kryetari i bashkisë së Tiranës, Erion Veliaj.
Ky artikull u shkrua nga Lindita Çela dhe Gjergj Erëbara për Reporter.al.
